Niemal 3 lata temu, w ramach tego wpisu opisywałem metodę szacowania najlepszego momentu na kupno mieszkania. Opierała się ona między innymi o korelację pomiędzy cenami nieruchomości i bezrobociem. Wniosek był taki, że mieszkania najlepiej kupować wtedy kiedy bezrobocie jest w okolicach szczytu.
Aby nie musieć zgadywać czy to już szczyt na bezrobociu czy jeszcze nie, zaproponowałem kryterium czasowe, które mówiło, że dobry moment na kupno mieszkania przychodzi wtedy gdy bezrobocie znajduje się w długoterminowym trendzie wzrostowym od ok. 5 lat. Takie momenty w ciągu ostatnich kilkunastu lat były dwa:
Interpretacja tego faktu jest taka, że bezrobocie jest wysokie w okresach gdy gospodarka przeżywa trudne czasy. Jednocześnie bezrobocie jest wskaźnikiem poruszającym się dość wolno, więc jeśli tak niechętny do zmian wskaźnik pokazuje, że coś jest nie tak, to z gospodarką jest naprawdę źle. A skoro tak, to są to okresy, w których w których obywatele skupiają się na znacznie bardziej bieżących potrzebach niż chęć posiadania własnego mieszkania (np. chęć posiadania stabilnego zatrudnienia). Oznacza to, że popyt na zakup mieszkań będzie spadał. Jednocześnie deweloperzy nie mogą ot tak przestać budować, gdyż pracowników do utrzymania, kredyty do spłacenia, więc nawet jeśli popyt spada, podaż się utrzymuje. Prowadzi to do sytuacji, w której pojawia się przewaga podaży nad popytem i ceny spadają.
I rzeczywiście z perspektywy czasu wiemy, że najlepszymi okresami do kupna nieruchomości były:
- lata 2004/05
- lata 2014/15
Na powyższym wykresie, który został zaczerpnięty ze wspomnianego wpisu, widać, że po wieloletnich spadkach bezrobocia w latach 2015-2020 na początku 2020 r. został utworzony wyraźny dołek na bezrobociu.
Wiedząc, że do stworzenia niecodziennej okazji na rynku mieszkaniowym potrzeba 5 lat rosnącego bezrobocia można by przypuszczać, ze taka nadejdzie na przełomie 2024/25 r. a więc za ok. 1,5 roku.
W ostatnim czasie pod tamtym wpisem zaczęły pojawiać się komentarze z prośbą o jego aktualizację, więc stwierdziłem, że to idealny moment na ponowne spojrzenie na ten temat i nieco spojlerując nadchodzące wnioski, okazuje się, że: Nie, za ok. 1,5 roku najprawdopodobniej nie pojawi się kolejne okienko promocyjnych cen mieszkań. Oto dlaczego:
Powyższy wykres to zakutalizowany wykres bezrobocia w Polsce w ciągu ostatnich 30 lat. Patrząc na niego, widzimy, że długoterminowy dołek z początku 2020 r. wcale nim nie był. W kolejnych latach, poziom bezrobocia nie tylko nie zaczął rosnąć, ale wręcz dalej spadał (choć już nie aż tak szybko jak wcześniej). Oznacza to, że zegar odliczający 5 lat do okazji na nieruchomościach został zresetowany i rozpoczął liczenie od nowa.
Tak długo ja bezrobocie pozostaje niskie, okazyjne ceny nieruchomości najprawdopodobniej się nie pojawią.
| Jeśli wpis Ci się podoba zapisz się na newsleter, aby nie przegapić nowych artykułów: | Zapisz się |
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz