Kiedy kupić mieszkanie?

Cykl na rynku nieruchomości jest dłuższy niż standardowy 3,5 roczny cykl giełdowy. Ciężko określić ile dokładnie trwa, gdyż jest on na tyle powolny, że mamy zbyt mało danych, aby postawić wiarygodną tezę, ale jeśli nie potrzebujemy dokładności, to spokojnie możemy szacować go na przedział ok. 7-11 lat, co odpowiada 2-3 standardowym cyklom giełdowym.

W ciągu ostatnich 16 lat (za ten okres mamy dane o rynku nieruchomości w Polsce) były 2 wyraźnie dobre okresy do zakupu mieszkania:

• lata 2004/05
• lata 2014/15
  

Jednym z klasycznych wskaźników, który zachowuje podobną cykliczność do cen nieruchomości jest bezrobocie. Jeśli spojrzymy na stopę bezrobocia w Polsce za ostatnie lata...

... zobaczymy, że we wspomnianych latach (zaznaczonych elipsami), gdy ceny nieruchomości były relatywnie niskie, bezrobocie osiągało swoje maksimum. Zależność tę można dość intuicyjnie wyjaśnić tym, że wysokie bezrobocie oznacza, że mniej osób stać na zakup mieszkania, a skoro popyt na mieszkania spada, to i ich cena.

Na tej podstawie można by powiedzieć, że obecnie nie jest dobry moment na zakup mieszkania, gdyż mamy bardzo niskie bezrobocie, które wydaje się dopiero zaczynać swój nowy cykl wzrostowy. W przeszłości dopiero po ok. 5 latach regularnego stopniowego wzrostu bezrobocia następował moment idealny na zakup nieruchomości.

Dziś jednak wzbogacimy tę prognozę o kolejny wskaźnik, który podobnie jak bezrobocie porusza się w ramach dłuższych cykli niż te giełdowe. Mowa tu o dynamice produkcji budowlano-montażowej, którą możemy interpretować jako wskaźnik tego jak dużo w danym momencie się w Polsce ogólnie buduje (niekoniecznie mieszkań). Oto wykres takiego wskaźnika (średnia krocząco dodana dla usunięcia szumów):

Wskaźnik, rzeczywiście prezentuje cykliczność podobną do bezrobocia. Elipsami zaznaczyłem momenty, gdy ceny mieszkań były w dołku. Okazuje się, że momenty te wypadały tuż po dołku na dynamice produkcji budowlano-montażowej.

To prowadzi nas do dwóch ciekawych wniosków:

1. Na podstawie dynamiki produkcji budowlano-montażowej można szacować kiedy jest dobry moment do zakupu mieszkania.
   
   
2. Mieszkanie relatywnie najtaniej można kupić w momencie, gdy dynamika produkcji-budowlano montażowej po wielu latach spadków, tworzy dołek i zaczyna rosnąć.

Zależność tę można wytłumaczyć w ten sposób, że gdy koniunktura w budownictwie się pogarsza najpierw widać to po zmniejszonych wolumenach powstawania nowych budynków. Po kilku latach trzymania takich zmniejszonych wolumenów, deweloperzy zaczynają mieć coraz większe problemy z płynnością i decydują się na obniżanie cen.

Co ważne, dane wyraźnie pokazują, że cały proces jest powolny. Pomiędzy momentem, gdy dynamika produkcji-budowlano montażowej zaczyna spadać, a momentem idealnym do zakupu mieszkania mija ok. 5-6 lat!

Ostatni szczyt na wskaźniku został utworzony na początku 2019 r. [Dygresja: Oznacza to, że dynamika produkcjibudowlano-montażowej w Polsce spadała już przed pojawieniem się covidu, więc nie jest skutkiem lockdownów, choć te oczywiście mogą się przyczyniać do jej dalszego spadku].

Jeśli historyczne analogie miałyby się utrzymać, to oznacza to, że w kolejnych latach powinniśmy obserwować dalszy spadek dynamiki produkcji b-m. W pewnym momencie spadek ten będzie na tyle uciążliwy dla deweloperów, że będą oni tracić pozycję negocjacyjną. Kulminacja tej słabości i jednocześnie relatywnie najlepszy moment na zakup nieruchomości powinien przyjść 5-6 lat po początku 2019 r. czyli za ok. 3-4 lata.