Jedną z zagadek jakie stworzył koronawirus jest przyszły stan rynku nieruchomości. Z jednej strony ostatnie 3 lata to wyraźna hossa na tym rynku, z drugiej pojawiają się prognozy wzrostu bezrobocia, które jest negatywnie skorelowane z cenami mieszkań. Z jednej wylicza się, że "w Polsce brakuje mieszkań", z drugiej, że nasza demografia w długim terminie będzie sprzyjać spadkom ich cen. Z jednej deweloperzy obserwują zmniejszone zainteresowanie zakupem, co powinno obniżać ceny, z drugiej deweloperzy stracili część pracowników z Ukrainy, co powinno je podnosić. Z jednej strony RPP obniżyła stopy procentowe, co sprawia, że w gospodarce będzie łatwiej o tani kredyt, z drugiej banki zaostrzyły kryteria kredytów na zakup nieruchomości, co zmniejsza ich dostępność. Z jednej strony mamy w Polsce najwyższą od 8 lat inflację, z drugiej koronawirusowe lockdowny są czynnikiem deflacyjnym.
Nobel z ekonomii dla tego, kto z góry będzie potrafił przewidzieć co wyniknie z reaktora, do którego włożymy wszystkie te elementy.
Mimo to, jako że żyjemy w dobie łatwego tworzenia narracji (dziś niemal każdy może puścić w świat swoje poglądy, które często są możliwe do zweryfikowania dopiero z perspektywy czasu), w internecie można spotkać artykuły mówiące, że "nieruchomości są bezpieczną przystanią i ich ceny nie spadną, a po krótkiej pauzie dalej będą rosnąć", które potem okazują się być napisane przez osobę powiązaną z branżą budowlaną (a więc zależy jej na tym aby ceny nie spadły). Druga strona rynku nie pozostaje dłużna i możemy trafić na głosy mówiące, że "nieruchomościom należy się 30% przecena". Jak sprawdzić czy nie pisze tego osoba sfrustrowana tym, że nie załapała się na rosnące ceny nieruchomości w ostatnich latach i teraz w ramach poszukiwania "sprawiedliwości" ma nadzieję na głęboką przecenę, która pozwoliłaby jej taniej nabyć mieszkanie?
Jednocześnie czy to, że dany artykuł pisze deweloper lub osoba chcąca kupić mieszkanie musi automatycznie oznaczać, że nie mają racji?
Celowo nie podaję linków, bo nie chodzi o to, aby piętnować konkretne portale / osoby. Tym bardziej, że sam tworząc różne analizy, nieraz upraszczam narrację, aby była "łatwiej przyswajalna", a jako, że takiego "spłaszczenia" historii można dokonać na kilka sposobów to nawet bez świadomej intencji, pewnie nieraz wybieram taką narrację, która wydaje mi się być bardziej "sprawiedliwa".
Dobrym przykładem takiego poszukiwania sprawiedliwości jest np. moje poczucie, że QE powinno w dłuższym terminie przekładać się na wzrost inflacji. Gdy QE dopiero stawało się nową normą nietrudno było o głosy prognozujące jej nadejście. Przykładem tego typu poglądów może być artykuł profesora Choudhry'ego, szefa jednego z działów w Royal Bank of Scotland opublikowany w CNBC w połowie 2012 r, w którym pisał:
"The longer QE goes on and the more people keep talking about increasing it, the more one might start to worry about diminishing value of money"
co można przetłumaczyć jako: "Im dłużej trwa QE i im więcej osób mówi o jego zwiększaniu, tym bardziej można zacząć się martwić o zmniejszenie wartości pieniądza".
Od daty publikacji tego artykułu, banki centralne nieprzerwanie brnęły w QE:
a mimo to inflacja się nie pojawiła:
Rzeczywistość jest taka, że QE nie wywołało inflacji w ciągu 12 lat swojego istnienia. Dziś z perspektywy czasu już nieco łatwiej ocenić nad dlaczego tak się nie stało, ale czy jego coraz bardziej kreatywne formy nie wywołają jej w przyszłości? Krótka odpowiedź: nie wiem. Czy jeśli tak się stanie, ale powiedzmy dopiero w 2040 r., to czy ktoś twierdzący w 2009 r. że QE wywoła inflację miał rację czy nie?
Inny przykład takiego "poszukiwania sprawiedliwości", to kwestia olbrzymich problemów / upadku USA w wyniku powrotu petrodolarów do USA. Nie chcę mocno rozpisywać się na ten temat, gdyż jest to temat na potencjalnie ciekawy oddzielny artykuł, ale skrócony opis tej teorii mógłby wyglądać tak:
USA przez ostatnie kilkadziesiąt lat kupowało ropę naftową od krajów typu Arabia Saudyjska (OPEC). Zarobione w ten sposób dolary OPEC nadal trzyma (np. w postaci rezerw walutowych / obligacji skarbowych USA), a ma ich sporo. Pieniądze te nazywane są petrodolarami (czyli dolarami zapłaconymi przez USA za ropę). Jak pamiętamy z ostatniego wpisu o tym, co może powodować inflację, to gdyby np. w wyniku coraz gorszych stosunków OPEC i USA, ten pierwszy zdecydował się "uwolnić" trzymane dolary i "pozwolić im wrócić do domu", to byłby to czynnik pro-inflacyjny dla USA. Zwolennicy tej teorii widzą w nim czynnik na tyle silny, że wyraźnie zachwiałby Stanami jako gospodarką nr. #1 świata.
Czy ta teoria jest prawdziwa? Z jednej strony mechanizm w niej opisany z logicznego punktu widzenia jest poprawny. Jest w nim wiele faktów:
- 1) OPEC naprawdę ma dużo dolarów
- 2) stosunki OPEC i USA są gorsze niż kilkadziesiąt lat temu
- 3) "uwolnienie" dolarów byłoby czynnikiem pro-inflacyjnym dla USA.
Jednak to, czego w mojej ocenie, tego typu teoriom brakuje, to wątpliwości. Np.:
- 1) Czy OPEC może sobie pozwolić na uwolnienie dolarów? Czy będzie to dla nich opłacalne?
- 2) Czy inne czynniki wpływające na inflację USA nie zniwelują wpływu powrotu dolarów?
- 3) Czy inne kraje nie "przejmą" dolarów, które "uwolni" OPEC?
- 4) Czy jest jakiś kraj, który mógłby przejąć status bycia gospodarką #1?
- itp.
Krótka odpowiedź znów brzmi: nie wiemy, a dobrym poparciem tych słów jest obecny stan świata, w którym teoria o petrodolarach powracających do USA krąży już od co najmniej 6 lat, a w ciągu tych samych 6 lat dolar nie tylko się nie osłabił, ale wręcz wyraźnie wzmocnił:
Do tego ilość obligacji USA trzymanych przez inne kraje osiągnęła nowe maksimum:
Czy oznacza to, że teoria potencjalnego upadku USA w wyniku powrotu petrodolarów jest nieprawdziwa? Myślę, że to pytanie dobrze pokazuje esencję problemu. Chcielibyśmy na nie uzyskać prostą odpowiedź: tak lub nie. Chcielibyśmy uzyskiwać proste odpowiedzi na złożone kwestie. Chcielibyśmy aby ktoś wielopłaszczyznowemu zjawisku nadał prostą narrację, dzięki której otrzymamy konkretne odpowiedzi. Problem jest taki, że odpowiedzi na złożone kwestie zwykle także są złożone, a wręcz niemożliwe do udzielenia w jednoznacznej formie, a konieczność nadania im takiej formy zwiększa ryzyko narzucenia opowieści swojego własnego poczucia sprawiedliwości (np. "Stanom należy się upadek", "krajom przeprowadzającym QE należy się inflacja").
To nie tak, że nie martwi mnie rosnące, niemożliwe do utrzymania na dłuższą metę zadłużenie świata i nie tak, że nie martwi mnie wizja utraty oszczędności trzymanych w gotówce przez zwykłych obywateli na skutek nieodpowiedzialnych działań osób rządzących światem i nie tak, że nie chciałbym żyć w bardziej "sprawiedliwej" w moim rozumieniu tego słowa rzeczywistości. Po prostu mam wrażenie, że tworzenie teorii opisujących co powinno się stać, dlatego, że chcielibyśmy żeby się stało, nie pomaga.
To samo zjawisko dotyczy poszukiwania informacji o tym, co stanie się z cenami nieruchomości. Mamy czynniki, które będą działały spadkowo na ceny i mamy takie, które będą działały wzrostowo. Ciekawym artykułem byłoby zebranie ich wszystkich i próba oceny, które zadziałają z jaką siłą i w jakim przedziale czasowym, ale prawdopodobnie często dochodzilibyśmy do ściany pod tytułem: "mamy za mało informacji, aby ocenić wpływ tego zjawiska na przyszłą cenę".
Myślę, że to właśnie połączenie naszej ludzkiej chęci do prostych, konkretnych odpowiedzi, ze złożonymi zjawiskami ekonomicznymi i niepełnymi danymi, daje paliwo do tworzenia artykułów w stylu: "mieszkaniom należą się wzrosty, bo jestem deweloperem i chciałbym, żeby rosły" albo "mieszkaniom należy się przecena, bo chce tanio kupić mieszkanie pod wynajem".
O czym jest ten artykuł? Nie jestem pewien. Mam wrażenie, że napisałem, go jako "przypominajkę" dla samego siebie, aby tworząc różne przyszłe analizy starać się zbliżać bardziej do obiektywnego opisu świata, niż ukojenia dla mojego wewnętrznego poczucia sprawiedliwości. Tak aby posiadanie wątpliwości na jakiś temat postrzegać bardziej jako zaletę pokazującą, że potrafi się dostrzec złożoność badanego zjawiska, niż jako wadę.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz