Własny kąt to dla wielu ludzi największy wydatek w życiu. Spotkałem się z kilkoma podejściami do wyboru momentu zakupu i sposobu jego finansowania. Który jest najkorzystniejszy?
W poniższych przykładach zakładam, że decydent jest osobą w wieku ok. 25 lat. Dotychczas mieszkający w akademiku. Zarabia w okolicach 2000zł na rękę z czego ok. 750zł miesięcznie udaje mu się zaoszczędzić (nie licząc wydatków na mieszkanie). Mieszkanie będzie kupowane dla 2 osób (para). Druga osoba zarabia i oszczędza mniej więcej tyle samo. W obecnym momencie wspólnie mają oszczędności na ok. 50 tys zł.
Model I
Para kupuje mieszkanie na kredyt.
Wkład własny = 50 tys zł.
Maksymalna rata kredytu 1500zł.
Okres kredytowania 30 lat.
Przy takich warunkach para dostanie kredyt na ok. 200 tys zł (jeśli w ogóle uda się kredyt dostać), a więc będzie ich stać na zakup mieszkania za 250 tys zł.
Model II
Para wstrzymuje się z kupnem i decyduje się dalej mieszkać w akademiku lub wynająć jakieś tanie (raczej małe) mieszkanie.
Comiesięczna opłata za wynajem = 800zł
Comiesięczna oszczędność = 700zł
Po ok 13-14 latach takiego życia i odkładania tych 700zł na lokatę 5% para ma 250 tys zł i kupuje mieszkanie za gotówkę.
w skrócie:
- W wersji I para od razu mieszka we własnym mieszkaniu, a w II dopiero po 14 latach (w wieku 39 lat) przenoszą się do własnego.
- W wersji I para musi liczyć każdy grosz przez kolejne 30 lat (do 55 roku życia), aby spłacić mieszkanie. W wersji II musi tak robić "tylko" 14 lat.
Inaczej mówiąc: wolelibyście od razu zamieszkać w ładnym domu i brać na barki duży kredyt, czy przemęczyć się kilkanaście lat w malutkim wynajętym mieszkanku, aby później kupić mieszkanie bez kredytu?
Ja jednak obstawiam drugą opcję. Wynajmowanie mieszkania ma też jedną zasadniczą zaletę - mobilność. Jak Ci się nie podoba, bierzesz manatki i wyjeżdżasz. Jako młody człowiek nie warto się ściśle wiązać z jednym miastem/krajem. Różnie w życiu bywa, a osoba w wieku ok 40 lat, ma już rodzinę i zazwyczaj siedzi na miejscu. A wynajmowanie nie jest takie złe, jak się dobrze trafi :) A jakie jest Twoje zdanie, bo podałeś modele, ale nie powiedziałeś sam co bardziej Ci odpowiada.
OdpowiedzUsuńNiestety ceny za wynajem w większych miastach są zdecydowanie wyższe. Przykładowo jeśli uwzględnisz 1200 za wynajem i cenę mieszkania w przyszłości zamiast 250k, np 350k to można przez całe życie nie zaoszczędzić na to mieszkanie. Dodatkowo komfort psychiczny mieszkania 'na swoim' jest zdecydowanie wyższy.
OdpowiedzUsuńSam nie wiem - nie chce mi się wierzyć w to 800 złotych miesięcznie. Nie jestem specjalistą od nieruchomości, ale niż demograficzny chyba będzie działać w długim terminie zabójczo na ceny mieszkań, więc chyba byłoby lepiej się przemęczyć i potem kupić własne.
OdpowiedzUsuńMoim zdaniem najlepsze jest rozwiązanie hybrydowe. Czyli odłożyć więcej pieniędzy i wziąć znacznie niższy kredyt.
OdpowiedzUsuńPrzy wkładzie własnym na 100 tyś. rata wyniesie podobnie co wynajem ok. 800 zł. Obliczałem na podstawie tego http://najnizszeraty.pl/kalkulator-kredytowy/15000000/550/360/equal
Ja preferuję model 2. Z czysto ekonomicznego punktu widzenia jest on pod każdym względem lepszy niż kredyt na 30 lat.
OdpowiedzUsuńOczywiście to tylko pewna idea. Rzeczywistość jest taka, że w wielu przypadkach czynniki finansowe odgrywają najmniejszą rolę przy podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania. Ludzie mają różne potrzeby, różną sytuację, i różne podejście do sprawy. Niewiele osób w sprawach finansowych kalkuluje na kilkanaście/kilkadziesiąt lat w przyszłość.
Kredyt ma jeszcze jedną bardzo istotną wadę, o której Filon nie wspomina w swoim tekście. Ryzyko nieznanej przyszłości. Dla zakredytowanych we franku ono się zmaterializowało. Dla kredytów złotowych to może być na przykład znaczny wzrost stóp procentowych. 30 lat to szmat czasu. W tym okresie może się wydarzyć tyle rzeczy, które pogrążą kredytobiorców, że lepiej o tym nie myśleć.
@analizy24
W twoim scenariuszu owa hipotetyczna para nie dostaje kredytu, więc w czym problem?
A co do komfortu psychicznego, to polecam porozmawiać z kilkoma osobami które dały się wmanewrować w kredyty we franku. Ja dziękuję za taki komfort psychiczny.
@Anonimowy
Zgadzam się z argumentem mobilności. Znam osobiście osoby, które kupiły mieszkanie, aby jakiś czas potem przenieść się do innego miasta (bo tam była praca). No i utknęli z mieszkaniem, którego wartość spada, a sami mieszkają w wynajmowanym.
@Anonimowy z 15 lipca 2012 11:04
OdpowiedzUsuńNo właśnie, jak można wziąć kredyt na powiedzmy 5-7 lat, to jest to całkiem inna bajka niż na lat 30. I ryzyko mniejsze.
A z dziećmi (lub odkładaniem tego na później) też się przemęczycie do 39-go roku życia?
OdpowiedzUsuń@Anonimowy 01:47
OdpowiedzUsuńOsobiście także skłaniam się do rozwiązania hybrydowego (z tendencją do modelu II). Dodatkowo na miejscu tej pary nie szedłbym na łatwiznę zadowalając się dochodem z etatu i intensywnie starałbym się o kolejne podwyżki co rok. Dobrą alternatywą jest też próba zbudowania na boku biznesu, który przynosiłby 10-15% rocznie zamiast 5% z lokaty. Oczywiście nie jest to łatwe i nie każdy sobie poradzi, ale takie rozwiązanie skróciłoby czas oczekiwania z 14 lat do 6, a to już całkiem akceptowalny czas. W wieku 31 lat kupić mieszkanie za gotówkę - kto by nie chciał ;)
poprawka - miało być z 14lat do 7. Czyli w wieku (32 lat).
OdpowiedzUsuńCo w sytuacji, kiedy macie na tyle oszczędności, że praktycznie nie musicie pracować(bo odsetki wystarczają na miesięczne wydatki), ale nie macie własnego domu/mieszkania. Decydować się na kredyt (odsetki z oszczędności pokryłyby również wysokość miesięcznej raty) czy kupować za cash i szukać pracy ?
OdpowiedzUsuń@Anonimowy 20:48
OdpowiedzUsuńJeśli odsetek jest na tyle dużo, że starczą na bieżące wydatki oraz hipotetyczną ratę kredytu, to można albo go wziąć albo jeszcze parę lat powynajmować (za mniejszą kwotę niż ewentualna rata kredytu), a pozostałość oszczędzać i później kupić z mniejszym kredytem.
Na pewno nie robiłbym tak, że całość wrzucać w mieszkanie i iść do pracy. Jeśli już zbudowałeś sobie takie zaplecze finansowe, nie warto go tak o tracić.
Każda wersja ma według mnie plusy i minusy. Zakładając,że będziemy wynajmować mieszkanie za niższą kwotę faktycznie oszczędzimy, do tego nie będziemy 'uwiązani'. W każdym momencie będziemy mogli spakować manatki i przenieść się gdzie dusza zapragnie.
OdpowiedzUsuńOpcja fajna, ale do czasu. Jeśli planujemy takie działanie w dwie osoby - ok. Ale co jeśli pojawi się dziecko? Tu pojawia się mały problem.
Możliwość kupna mieszkania jest w tym momencie o tyle lepsza, że daje (może czasem złudne) poczucie bezpieczeństwa i zabezpieczenia.
Myślę, że podjęcie decyzji jest w tej sytuacji trudne i zależne od wielu czynników, np. wielkość miasta, w którym mieszkamy (różne ceny wynajmu/kupna), możliwość znalezienia odpowiedniego lokum (w porządku właściciel) i wiele innych...
Cóż.. ciekawy temat do rozważań...
To jest właśnie dylemat, wielkość kwoty jaką przeznaczyć na wpłatę wstępną. Im wyższa tym kredyt "lżejszy", raczej wolałbym mniejszą ratę miesięczną niż krótszy okres, bo jeżeli odsetki z oszczędności będą pokrywać ratę miesięczną to chyba nie ma znaczenia czy to będzie przez 10 czy 20lat. Oczywiście wchodzi jeszcze w grę rzecz o której wspomniał BillBrama, a mianowicie niepewność tego co się stanie w przyszłości, ale wydaje mi się, że jeżeli w każdej chwili mogę spłacić kredyt w całości z oszczędności to nie trzeba się aż tak o to martwić.
OdpowiedzUsuńWłaśnie nie chciałbym tracić tego wypracowanego zaplecza finansowego, a z drugiej strony rodzina się powiększa i w ciągu najbliższych 2-3lat będę musiał podjąć jakąś decyzję. Nie wspominając już o tym, że ceny mieszkań spadają i IMO spadać jeszcze będą dlatego myślę, że warto poczekać, chyba że zdecydujemy się na budowę domu wówczas chyba nie będzie to miało takiego znaczenia ile kosztuje m2 w bloku.
Niestety psychologia bierze tu górę. Kumplom nie pochwalisz się planem zakupu mieszkania za 15 lat ani oszczędnościami - pochwalisz się za to 'własną' chatą.
OdpowiedzUsuńOszczędzanie jest nudne. Modne jest jakże zachodnie 'instant gratification'.
slomski.us
Wariant 2 jest dużo lepszy i lepszy też jest komfort psychiczny. 4 lata już wynajmujemy z żoną mieszkanie i jest nam z tym dobrze. Najważniejsza jest dobrze podpisana umowa! Aktualnie płacimy 1300 złotych, ale nie jesteśmy na żadnym kredycie, banki mogą nam naskoczyć, a właściciel nie może nas wywalić na bruk. W razie czego mozemy dość szybko zwinąć majdan i przenieść sie w inne miejsce. Teraz jest rynek wynajmującego, więc można ponarzekać i potargować się o cenę i warunki. W sumie to na siłę moglibyśmy już kupić mieszkanie, ale czekamy aż ceny spikują. Być może zmienimy kraj na lepszy.
OdpowiedzUsuńJa się będę trochę czepiał założeń :)
OdpowiedzUsuńIle znacie studentów którzy po zakończeniu edukacji (25lat) mają odłożone 25tyś PLN ???
Na pewno to nie jest norma :)
Po drugie założenie że po 13-14 latach osoba zarabia tyle co na początku (2 tyś PLN) też raczej mało prawdopodobne.
A wybór wariantu jest kwestią indywidualną, osobiście bał bym się zadłużać na 30lat na cele konsumpcyjne...
Zaden z wariantow nie jest dobry. Nie lepiej w wieku 25 lat pojechac na saksy (teraz to nie jest problem - UK, Irlandia, Niemcy praca na legalu a nie jak kiedys...) i przepracowac jakies 5 lat i kupic mieszkanie za gotowke?
OdpowiedzUsuńCiekawy tekst, o którym sam kiedyś myślałem i coś tam liczyłem.
OdpowiedzUsuń1) Statystycznie Polak obecnie zmienia pracę 5x nim osiądzie w którejś na stałe - zatem II model jest tu zdecydowanie lepszy.
2) Duże miasta - ja tam wolę średnie(wręcz mniejsze), dużo taniej a z dobrym fachem 2 tys też zarobimy.
3) W życiu bardzo wiele może się wydarzyć, a wówczas lepiej mieć oszczędności niż kredyt, zarówno gdy chodzi o dzieci, rozwody, wypadki.
4) Ceny mieszkań spadają, pensje rosną, wynik można zatem nieco podkręcić. No i dla mnie kredyt na 30 lat w wieku 25(gdy nasza pamięć obejmuje około 15) to jakiś abstrakcyjny okres! Ludzie u nas ponoć nie wieżą w dożycie emerytury, więc po co im mieszkanie, które będzie ich raptem 10 lat wcześniej?
5) Dla mnie jedyny mankament, to ten wspomniany wcześniej - też wolałbym żyć na swoim... Zupełnie inny komfort. Dlatego raczej droga w kierunku II planu(kredyt ewentualnie w drobnym stopniu - wyposażenie itp.)
Znaleźć mieszkanie za 800zł dla dwóch osób, nawet małą kawalerkę, w dużym mieście (Wrocław, Kraków, Poznań, Warszawa) nie jest łatwo. Myślę, że byłoby to mieszkanie w bardzo kiepskich warunkach. Po drugie student kończący uczelnię z 25tys PLN na koncie?
OdpowiedzUsuńOczywiście, takie pary z pewnością istnieją, ale w moim otoczeniu znam może jedną, na dodatek pieniądze w tym wypadku odłożyli rodzice, a dzieci tylko wykorzystały to, co dostały. Nie twierdzę, że w korzystaniu z dostępnych możliwości jest coś złego, absolutnie nie, ale większość absolwentów nie ma szans wyboru między pierwszym a drugim przedstawionym modelem.
1.założenie co do nieruchomości:
OdpowiedzUsuńceny nieruchomości standardowych (nie żadne lanserskie penthousy) we w miarę dobrych lokalizacjach kupionych poza górką zachowują się zgodnie z inflacją (schronienie tak jak
żywność jest dobrem 1 rzędu)
2.inflacja powoduje że 250 tys za 30 lat jest warte dużo mniej niż dziś (przy inflacji 4%)
250000/(1,04^30) to wyjdzie ok 79 tys.
Zarówno opcja nr 1 jak i nr 2 to skrajności.
3 droga polega na skoncentrowaniu się na podniesieniu wartości rynkowej można zarabiać 2 tys a można mieć kwalifikacje i zarabiać nawet8 tys. W większych metropoliach lub prowadząc własny biznes nawet 10-15tys netto.
Optymalnym moment na kredyt to gdy:
1. mamy 10-20% wkładu własnego
2. dodatkowo ok. 20-30 tys na wykończenie mieszkania w gotówce
3. pensja gorzej zarabiającego ze współmałżonków starczy na ratę i bieżące wydatki z niewielką nadwyżką
3. jest dobra koniunktura (marże są wtedy niższe)
4. wartość rynkowa jest powyżej średniej
5. nie mamy kredytów gotówkowych
6. jesteśmy pewni swego partnera
myślę że jak się ma ok 30 lat jest w sam raz na 1 mieszkanie
@PT Leń masz rację. Przy kupnie mieszkania nie można zapominać też że dzięki inflacji wysokość raty nie będzie taka uciążliwa za 10 czy 20 lat.
OdpowiedzUsuńSkłaniałbym się raczej ku modelowi I gdyż nie należy zapominać o pozytywach tego typu:
OdpowiedzUsuń1. Budujemy własny kapitał jakby nie było. płacąc np 1200zł raty jago lwia część idzie na odsetki kredytowe ale płacąc czynsz 1200zł za mieszkanie wyrzucamy pieniądze zupełnie w błoto.
2. Spłacając kredyt mieszkaniowy wpływamy raczej pozytywnie na swoją historię kredytową i w oczach kredytodawcy jesteśmy wiarygodnymi klientami jeśli raty rzeczywiście uiszczamy w terminie.
3. Kredyt staje się mniej uciążliwy po jakimś czasie poprzez inflację pieniądza jak wcześniej niektórzy wspomnieli.
4. Jak pozytywnie spojrzymy na własne umiejętności to możemy w pracy awansować i liczyć na lepsze zarobki niwelując trochę koszty spłaty zaciągniętego kredytu
5. Ceny nieruchomości w perspektywie lat będą raczej rosły niż spadały więc jest to stabilna inwestycja. Obecnie mamy zapaść ale należy pamiętać ze w Polsce brakuje nam nieco do cen jakie są na zachodzie (nie mówię tutaj o Hiszpanii, Irlandii i innych południowych bankrutach bo tam wartości domów spadły najbardziej w ost. kilku latach)
6. Po 15 latach wg powyższego modelu I mamy w połowie spłacony kredyt na 30lat przy kwocie kredytu 200k +50k wkład własny i robimy przesiadkę na nową chatę bo mamy oszczędności jakieś 180k więc bierzemy nowy kredyt a stare mieszkanie wynajmujemy.
Wkład własny możemy jeszcze zwiększyć jak i skrócić okres kredytowania to już w ogóle nieźle się prezentuje.
Krótko mówiąc jednak oba modele są złe bo przez sztywne założenia nie uwzględniają wielu czynników dzięki którym można elastyczniej podjąć inwestycję we własne lokum i nie traktować samego faktu kredytu na 30lat jako życia w skrajnej biedzie przez te następne 30lat.
Ktoś wspomniał tutaj że woli model II i podróżować zmieniając miejsce pobytu i zamieszkania zamiast zakupu na kredyt. Powiem tak: jak bym był wizjonerem pokroju Stev'a Jobsa to nawet po studiach przez 30lat nie kupiłbym domu wiedząc że podróż do Indii i odkrycie duchowe na buddyzm czy kurs kaligrafii np w Etiopii przyniesie mi taką sławę jak jemu. Ale dla odważnych świat należy!!!
Rozwiązanie numer 2 kompletnie odpada. 14 lat mieszkania w akademiku. @Filon czy ty byłeś kiedyś w polskim akademiku? :P
OdpowiedzUsuńPonadto odkładając 700zł przez 14 lat wcale nie będą mieć 230 tyś. tylko 160 tyś. Symlacja odkladania 700 zł przez 14 lat
Co więcej - przez te 14 lat inflacja sprawi, że 160 tyś. będzie warte 112 tyś. Oto moje obliczenia w kalkulatorze inflacji
W związku z powyższym jestem za modelem nr 1.
@Anonimowy:
OdpowiedzUsuńAd.2 Czyli bierzemy kredy po to aby łatwiej dostać kolejny kredyt? Kiepski argument ponieważ jeżeli ktoś decyduje się na zakup z oszczędności to i tak kredytu nie potrzebuje.
Ad.4 Jak spadną nam pieniądze z nieba to też będzie lepiej. Jeżeli zaczniemy więcej zarabiać to również szybciej zaoszczędzimy na mieszkanie. Nie spadną nam koszty, albo jeśli już to nieznacznie, bo najczęściej najpierw spłacamy odsetki.
Ad.5 Obecnie raczej nadal mamy nieskorygowaną "bańkę" w Polsce, a nie zapaść. Podtrzymywaną zresztą przez potworki w stylu "Rodzina na Swoim". W 2008 wszyscy też wierzyli, że ceny nieruchomości mogą tylko rosnąć. Polecam przynajmniej komentarze do publikacji KNF i NBP:
KNF na GoldBlog
NBP na SiP
Nigdy nie zrozumiem ludzi (a są tacy), którzy biorą kredyt na 30 lat bez analizy rynku, opierając się jedynie na "raczej będzie rosnąć".
Ad.6 Rzeczywiście prezentuje się cudownie. W ten sposób możemy pod koniec życia pławić się w luksusie za który zapłacą nasze dzieci, a może i wnuki.
Kupno mieszkania dla siebie to nie jest inwestycja!!! W przeciwnym wypadku proszę mi powiedzieć jaką średnią stopę zwrotu można z takiej "inwestycji" uzyskać?
no tak to dzisiaj jest, że po dokładnym przekalkulowaniu okazać się może, że kredyt jest bardziej opłacalny niż wynajem. poza tym często mówi się dzisiaj: "inni tez tak żyją". no i coś w tym jakby nie patrzeć jest, bo faktycznie bardzo dużo lubi bierze ten kredyt na ileś tam dziesiąt lat i później spłacają, ale jak ktoś tutaj wcześniej zauważył - jest ten komfort mieszkania na swoim :)
OdpowiedzUsuńDo Mateusza.
OdpowiedzUsuńad2
Wzięcie 1-ego kredytu ułatwia nam w przyszłości poruszanie na rynku finansowym. Ogólnie łatwiej jesteśmy postrzegani w kontekście jakichkolwiek pożyczek czy kredytów uzyskując potencjalną wiarygodność. Oczywiście jak go w części spłacimy. Oszczędności można przeznaczyć na inne potrzeby.
ad 4i5
Nie ma co się łudzić że zarobimy kokosy na mieszkaniówce bo trzeba mieć na prawdę duży kapitał żeby na tym zarabiać. Obecnie to nie są kokosy. Panu zapewne jakieś spadają i przeznacza je na życie codzienne. Czasem tak bywa że się nie przelewa. Ale ja i tak wolałbym mieć swoje mieszkanie i od czegoś zacząć by iść do przodu oczywiście jeśli jest się we dwoje i ma się w miarę pewną pracę a odkładanie decyzji o zakupie mając pewne oszczędności i ciągłe wynajmowanie naprawdę nie ma sensu.
ad6.
Kupno mieszkania dla siebie na x lat to jest zawsze inwestycja bo może się okazać że po jej spłacie zostanie wynajęte. Wg Pana to nie inwestycja, to niech pogra sobie na giełdzie teraz lub poinwestuje u bukmacherów to na pewno duże stopy zwrotu będą. Albo trochę agresywnego tradingu popróbuje.
Komentarze analizy i artykuły są dobre dla rozeznania w sytuacji i są autorstwa analityków którzy bardzo często się mylą. Jakbym miał się zastanawiać to pewnie przy 50tce jeszcze bym nie wiedział czy kupić czy nie.
Malkontentom nigdy się nie dogodzi nie ma to jak być pesymistą z prawdziwego zdarzenia!
Przyznam, że jestem pod wrażeniem jaką udało Ci się wywołać dyskusję:-) Ja też wolę zaoszczędzić, ewentualnie wziąć kredyt na 50 tys.zł po kilku latach oszczędzania. Bo tak wielki kredyt to załamka.
OdpowiedzUsuńZależy na ile bierzemy kredyt i na jaki okres, ale tak się opłaca inwestować w nieruchomości, ceny miały spadać i co rok minął i w ogóle nie spadły, a nawet się podniosły. Jak ktoś kupił mieszkanie za 300 tys. zł to nie sprzeda za 200 tys. chyba, że po 10 latach, sam starałbym się uzyskać jak najlepszą cenę. Szukam mieszkania w Warszawie i powiem wam, że nie ma godnych polecenia mieszkań, nędza i to jest problem nie ma fajnych nieruchomości. Opcja druga dobra, ale nie na tyle lat. Dyskusja ciekawa powinna być oparta na jakiś ciekawych liczbach, chyba będzie trzeba kontynuować;). A i jeszcze jedno, kto będzie czekał ileś lat na spadki, są tacy co czekają 5 lat i dłużej a ceny idą w górę, a oszczędności zjada inflacja (i nie mówcie, że tak nie jest).
OdpowiedzUsuńTemat będzie na czasie, nie opłaca się teraz oszczędzać, lokaty to totalna bryndza, a inne instrumenty powodują straty. Wszystko dzięki wprowadzeniu podatku do lokat. Kryzys jaki się nam szykuje nie zwiastuje rychłej poprawy.
OdpowiedzUsuńTen komentarz został usunięty przez autora.
OdpowiedzUsuńChyba każdy jednak musi sobie na to pytanie odpowiedzieć sam. Ważne jest jednak, żeby wziąć kredyt na możliwie najlepszych warunkach (oh oh, doradcy kredytowi i inni cudotwórcy...).
OdpowiedzUsuńInaczej jednak dba się o własne mieszkanie, inaczej się w nie "wkłada pieniądze" i ma się pewne poczucie "bycia u siebie".
Jedyne co mnie martwi, to sytuacja w której mieszkania zaczną tanieć (i to dużo). Chyba nikt przy zdrowych zmysłach nie powie, że kawałek kwadratowej, murowanej przestrzeni w której będziemy spędzać prawdopodobnie resztę swojego życia warte jest często wszystkich naszych oszczędności jakie uzbieramy w ciągu nastu/dziestu lat?
Jak ktoś kupił za 300 tys. to nie sprzeda za 200 tys. tylko będzie chciał tyle samo lub więcej, ale jeśli nawet mu się nie uda to wynajmie, jeśli ma mieszkanie w dobrej okolicy.
OdpowiedzUsuńZapomnijcie o obniżkach, żadnych nie będzie, jak ktoś ma kupować to niech to robi teraz, ktoś na jakimś forum fajnie napisał teraz jest czas, w którym nie warto oszczędzać bo się traci, a nie zyskuje.
OdpowiedzUsuńJesli ktos oszczedza na mieszkanie to zyskuje podwojnie.
OdpowiedzUsuńSrednio co roku z lokat 5% netto i ze spadku cen mieszkan kolejne 5%.
Demografia nie klamie - duze wzrosty nieruchomosci moga byc co najwyzej przy hiperinflacji.
Opcja nr.3 która jest dość często wykorzystywana wszędzie na świecie a mówi się niewiele o tej opcji:
OdpowiedzUsuńWyszukujemy singli z mieszkaniem i później podbijamy do niego ,zaręczyny,ślub itd ,(ewentualnie po wymieniamy zamki i manatki za okno ) po h0j tyle kombinować z kredytami oszczędnościami jak można łatwiej za pół darmo .
Ps:Szczęście w nieszczęściu 99% przypadków to On ma ona poszukuje .
Witam,
OdpowiedzUsuńNa wstępie powiem, że uwielbiam Twój blog. Szacun!
Co do zakupu mieszkania, to uważam podstawą jest właściwy moment rynkowy, kiedy nieruchomości nie są traktowane jako inwestycja przez ogół i kupowane są tylko na potrzeby własne. Taki moment powoli, powoli nadchodzi.
W wariancie bez kredytu ponosimy ryzyko, że wzrosty cen nieruchomości przeskoczą nasze profity z oszczędzania. Zyskujemy jednak mobilność w okresie, kiedy "korzenie" nie są niezbędne dla funkconowania młodej rodziny.
W wariancie kredytowym uwiązujemy sie, ale w przypadku właściwego momentu zakupu rynkowego - nie tracimy przy nieontrolowanym wzroście cen nieruchomości.
Jest jednak jeszcze wg mnie istotny element na korzyść najmu. Mieszkanie się zużywa! Fizycznie i technologicznie. Kupując nowe mieszkanie urządzamy je za ok 1000pln/m2. Po ok 5 latach wydajemy 300pln/m2 na odświerzenie. Po kolejnych 5 robimy całkowitą rearanżację mieszkania (kuchnia, łazienka), aby być na czasie i mieszkać nowocześnie - ok 1000pln/m2. W przypadku najmu tych kosztów nie mamy i zawsze mieszkamy w nowoczesnym wnętrzu. Poza tym możemy płynnie zmieniać lokum w zależności od rozmiarów rodziny i miejsca pracy.
Własne mieszkanie - jak przjdzie czas na zapuszczenie głębszych korzeni - może lepiej mały domek ?! ;)
Skad takie przemyślenie? Z praktyki - mam mieszkanie od wielu lat które wynajmuję - aby było nowoczesne muszę od czasu do czasu coś zmienić (lub obniżać czynsz). Gdyby nie wzrost cen nieruchomości, to nie byłaby to super inwestycja. Dodam, że czynsz 10 lat temu brałem 2200pln, a dzis 1300! Zapewne mało kto uwierzy, ale tak się zmieniły realia najmów - a to ma miejsce w dużej aglomeracji.
Ot i taki mój głos w dyskusji na dobrym blogu.
Pozdrawiam,
DrW
Niektórzy piszą takie brednie że głowa mała. Inflacja zeżre oszczędności ? Ceny mieszkań długoterminowo wzrastają? Bujda na resorach.
OdpowiedzUsuńJeśli mówimy o odkładaniu pieniędzy na zakup konkretnej rzeczy (tu mieszkania) to nie ma czegoś takiego jak inflacja, jak to? Tak to: odkładaj miesięcznie po 1tyś zł na lokaty 5% to po 10 latach masz 150 000, jeśli starcza na mieszkanie to kupujesz i koniec pieśni. Jeśli inflacja w tym czasie była 50% na rok albo 5 milionów % na rok, to co Cie to obchodzi że chleb kosztuje 120zł za bochenek, nie kupujesz chleba za te pieniądze tylko mieszkanie. Skończcie te brednie o inflacji.
Druga sprawa - długoterminowy trend cen mieszkań wyznaczy Ci popyt w postaci galopującego niżu demograficznego - czyli możesz być pewny że za 10 lat te ceny będą niższe niż obecnie.
Zatem uzupełniając oba warianty:
1. bierzesz kredyt na 200k na 30lat, spłacasz jakies 440k jeśli stopy procentowe nie wzrosną (módl się) i za 30 lat masz stare 30letnie mieszkanie na własność. Jedyny plus taki że masz je od teraz.
2. oszczędzasz po 1000 miesięcznie i za 10 lat kupujesz NOWE mieszkanie które teraz kosztuje 250k a za 10 lat bedzie sie je budowało za 150 (spadek cen raptem o 5% rocznie, niemożliwe? spójrzcie na Niemcy lub Hiszpanie - i od razu możliwe). Oszczędzać możesz szybciej bo jesli jesteś bystry to przez te 10 lat zmienisz robotę i odłożysz więcej w szybszym czasie i za 7-8 lat możesz mieć własne mieszkanie.
Miotałem się z takim dylematem w 2008 roku. Wybrałem wariant drugi, dziś mam gotówkę na kawalerkę. Za 2 lata będę miał na m2-m3, a za 4 lata na budowę domu.
Mimo wszystko poleciłbym rozwiązanie pomiędzy - oszczędzić dużo i wziąć kredyt na 8 lat (przy 100k kredytu jest tylko 20k odsetek w rodzina na swoim rozłożone na 8 lat, 30k bez rodziny na swoim)
Wszystkim naganiaczom zachęcam przejrzenie danych GUSu na temat jaki jest realny koszt budowy a jaka jest marża deweloperów - w samej stolicy koszt budowy to 4k (z działką, robocizną, ze wszystkim) a cena sprzedaży 7-8k , ile to zysk dewelopera? jest z czego schodzić? W średnich miastach (np inowrocław, gniezno) nowe bloki sprzedają za 3500 za metr i muszą na tym zarobić, można?
Nauczcie się liczyć i oszczędzać.
Haha ale tekst, człowieku dobrze piszesz, ale nie na te czasy, jak ktoś odłozy 1 tys. zł miesięcznie to super, ale jak 500zł to 150 tys. zł ma wg twoich wyliczeń w 20 lat, a i najlepsze jak ma 30 lat to kawalerkę kupi mając 50 lat. Zgodzę się, że kredyty są nieopłacalne, ale jak się nie ma pieniędzy, ma się żonę, dziecko to jakoś tak wypada mieć mieszkanie, a nie ciągle na walizkach. Wybudowanie domku na małej działce to koszt ok. 500 tys. zł. Dobrze ktoś napisał, że ceny spadają, ale tak niewiele, jak byłoby to 20% to rozumiem, ale gdzie tak jest, rynek jest skostniały i nikt nic nie poradzi, a banki tez mają w tym swoje interesy żeby ceny nie spadały.
OdpowiedzUsuńTeż mam 30 lat i nie wyobrażam sobie odkładać tylko 500zł miesięcznie.
OdpowiedzUsuń2 kwestie:
1.w necie masz strony na temat tego w jakich branżach dobrze płacą - wynagrodzenia.pl. zorientuj sie na portalach typu pracuj.pl czy takich ludzi szukają w Twoim regionie. jest kupa książek w necie do ściągnięcia za darmo, naucz się czegoś za co płacą i zmień branżę, zacznij zarabiać pieniądze. 30 lat to dobry czas na rozpoczęcie kariery.
2."wypada mieć mieszkanie" - to takie nasze polskie podejście - mieć, pokazać się, być dumnym. Przeciętny Niemiec ma kilka razy większą pensję od Ciebie a 60-70% Niemców nigdy nie kupi mieszkania tylko całe życie wynajmuje. Nie stać ich na kupno, czy mają trochę więcej oleju w głowie? Nic nie musisz i nic nie wypada, Ty decydujesz.
Kurcze te procenty dobrze policzone ? bo w excelu mi wyszlo ze odkladajac co miesiac 800 zlotych na lokate kapitaizowana miesiecznie (2 % w skali roku) to 250 tysiecy osiaga sie juz po ok 9 latach Chyba ze to ja gdzies blad zrobilem
OdpowiedzUsuńlokata 2%? co to za śmieć rodem z PKO? Obecnie w millenium masz 7%, w open finance 6,4%, niżej nie schodź.
OdpowiedzUsuńźle liczysz, pewnie w excelu dodajesz do kolejnego miesiąca nie 800zł a sume z poprzedniego miesiąca. 250k będziesz miał dopiero po 17 latach na lokacie 7%.
"Z najnowszych wyliczeń Open Finance i Home Brokera wynika, iż .... to już szósty z rzędu miesiąc, w którym indeks cen transakcyjnych mieszkań notuje wynik na minusie. W konsekwencji w ciągu ostatniego roku indeks cen transakcyjnych stracił 11,2%, a od maksimum z lutego 2008 roku spadek wynosi już 22,7%."
OdpowiedzUsuń@m4 Niesłusznie twierdzisz, że trzeba panicznie bać się wzrostu stóp procentowych.
OdpowiedzUsuńStopy procentowe są skorelowane z inflacją, a ta z kolei z presją płacową. Czyli wzrost inflacji wpływa na wzrost pensji. Oczywiście w krótkim terminie bardzo negatywnie wpływa to na stan finansów kupującego, ale w długim terminie negatywne skutki się rozmywają, a kredyt spłaca się przecież przez 30 lat!!!
Dla przykładu weź sobie taką analizę. bierzesz kredyt na 240 tyś. Rata kosztuje cię 1400 miesięcznie PlanHipoteczny.pl - Symulacja kredytu 240 000 zł na 6% na okres 30 lat.
Jednak uwzględniając inflację:
* po 10 latach 1400 zł będzie dla ciebie takim wydatkiem jak teraz 1086 zł Ile będzie warte 1 400 zł za 10 lat przy inflacji 2.5%
* po 20 latach 1 400 zł będzie warte tyle co 843 zł Ile będzie warte 1 400 zł za 20 lat przy inflacji 2.5%
No i w tym kontekście opisywany przez Ciebie Wariant 1 nie jest wcale taki zły :)
Szanowni Państwo czytam te opinie i się nie zgodzę, że Niemiec nie kupuje mieszkania (inwestują w pierdoły, a może i nie, np. wycieczki?), kupują ale tylko w dobrych lokalizacjach. Na polskim rynku jest dużo ofert, ale zobaczcie jakich? Z dobrą lokalizacją to może 10%. Mam kolegę, który wynajmuje z żona pokój od 3 lat (oszczędzają), też się zarzekał, że nie będzie kupował bo drogo (minęły 3 lata), pojawiło się dziecko (o czym ktoś pisał wcześniej) i co i musi kupić mieszkanie (bez kredytu nawet nie ma szans przy tych cenach). Piszcie jak jest, życie to nie bajka i procenciki. Tak jak ktoś wspomniał ceny będą, muszą spaść bo kto to kupi (choć podobnie jest z samochodami w salonie, jakoś miało być tanio i co trzymają cenę do upadłego).
OdpowiedzUsuń@locus
OdpowiedzUsuńpo pierwsze obecnie nie ma kredytu na 6% (wlicz wszystkie opłaty). Można zjechać lekko poniżej 7 ale głównie wygląda to powyżej 7: http://altberger.comperia.pl/wynik-kredyty_hipoteczne,1-2-2-440000-240000-10000-1-2-30-35-1-2-0-0-0-0---0.html
po drugie jeśli rata kredytu wyliczona na dzisiaj to 1400 to za 10 lat ten pieniądz będzie wart 1086 ale tylko przy spełnieniu warunków, których nikt Ci nie zapewni:
1. stałe podwyżki - żadna firma nie zagwarantuje Ci że przez 10-30 lat będzie dawała Ci podwyżki inflacyjne również podczas kryzysów i deflacji
2. stała praca - żadna firma nie da Ci umowy na 30 lat. Teoretycznie w tym czasie będą minimum 3 kryzysy, masz pewność zatrudnienia?
No i jeszcze jeden haczyk - na początku spłacasz głównie odsetki, czyli jesli po 20 latach masz trochę więcej kasy i chcesz spłacić kredyt przed czasem to okazuje się że spłaciłeś większą część odsetek a mniejszą część kredytu i nadal jest 50% kredytu do spłaty
A co w wypadku odkładania tego 1400 przez 8 lat i kredytu na kolejne 7 ? Te wszystkie ryzyka zmniejszają się o 75% (z 30 na 7) i po 8 latach masz mieszkanie a po kolejnych 7 jestes wolny od kredytu (zamiast po 30).
Nie neguje kredytu całkowicie ale branie go na 30 lat w dobie baniek, huśtawek, bankructw i masowych zwolnień to czyste szaleństwo.
@m4 masz rację jeśli chodzi o oprocentowanie kredytów ciężko o kredyt na 6%. W przypadku kredytu na 7% rata wprawdzie skoczy o 150 zł http://planhipoteczny.pl/kalkulator-hipoteczny/30000000/6000000/700/360/equal#wynik, ale wciąż uważam że takie rozwiązanie jest dobre.
OdpowiedzUsuńMyślę, że trochę zbyt dosłownie wziąłeś mój argument o wzroście pensji zgodnie z inflacją. Wiadomo że nikt nie będzie dawał mi podwyżki co roku bo inflacja wzrosła. Jednego roku nie będę miał podwyżki, ale w kolejnym mogę mieć 10 lub 20% podwyżki.
Ponadto (rozsądni) ludzie podnoszą swoje kwalifikacje z czasem co też przekłada się na wyższe zarobki.
A co do wspomnianej przez ciebie możliwości utraty pracy. Cóż, z pracą jest jak z dziewczyną - jak nie ta to inna :)
@M4 skoro branie kredytu na 30 lat to szaleństwo , to co powiesz o udzielaniu takich kredytów ? w tych bankach to same krejzolki siedzą ?
OdpowiedzUsuńMieszkam w 100 tys. mieście. Wynajem kawalerki 20m2 to koszt jakieś 800PLN + media, mieszkania 2 pokojowego ok. 1000PLN. Kupno mieszkania 2 pokojowego 44m2 to koszt ok. 120 tys (sam kupiłem nie na kredyt). Mając jakiś wkład własny wystarczy kredyt 100 tys. Rata na 30 lat to ok. 650 zł. Czyli rata mniejsza niż wynajem. Nawet jak coś się nie uda to sprzedajesz i tyle. Nic nie tracąc, nic nie zyskując. A jak płacisz komuś za wynajem to z góry nic nie zyskujesz tylko tracisz. Jeśli się myle to proszę o sugestie?
OdpowiedzUsuńAle głupotę autor strzelił. Podstawowy błąd to taki, że jak dzisiaj mieszkanie kosztuje 250 tyś, to po 15 latach nie będzie kosztować 250 tyś tylko znacznie więcej. W długim okresie śmiało można przyjąć wzrost cen mieszkań na poziomie inflacji. Tak więc może się okazać, że odkładając miesiąc w miesiąc tyle ile byśmy płacili ratę kredytu po tych 30 lata wraz nie stać by nas było na mieszkanie. Ja obecnie skredytowałem się na 40 lat z oprocentowaniem sięgającym 3%. Więc niech mi ktoś powie, czy gdybym odkładał co miesiąc tyle co rata kredytu, po 40 latach za te pieniądze kupiłbym mieszkanie, skoro cena nieruchomości rośnie średnio jak inflacja? Nie było by takich szans. Trzeba pamiętać o bieżącej i przyszłej wartości pieniądza.
OdpowiedzUsuń@Anonimowy
OdpowiedzUsuń"W długim okresie śmiało można przyjąć wzrost cen mieszkań na poziomie inflacji." - na podstawie czego tak wnioskujesz?
Kto będzie kupował te mieszkania skoro rodzi się coraz mniej Polaków, coraz więcej młodych wyjeżdża za granicę, a banki stawiają coraz twardsze warunki kredytu? To tani łatwo-dostępny pieniądz i popyt wśród młodych ludzi decyduje. Słyszałeś o prawie popytu i podaży?
Skoro ceny mieszkań od 2008 spadły o 22% to kiedy znów wybuchną i z jakiej racji ? :) Pamiętaj że w 2008 developerka zarabiała 100% na każdym sprzedanym metrze, teraz zarabia 60%, w którą stronę to pójdzie wg Ciebie ?
Nie mam zamiaru przekonywać ciemnej masy ludu z kredytami walutowymi na 40 lat (oh my god) bo już Was się przekonać nie da - umoczyliście i nie ma odwrotu, teraz jest tylko dorabianie ideologii to sytuacji w której jesteście. Nie jesteśmy pierwszym krajem w którym doszło do boomu cen mieszkań, polecam przestudiować przypadki innych państw gdzie ceny jak zaczęły spadać tak spadają od 10 lat, nie od 4 jak u nas.
Wniosek jest taki że mieszkanie dzisiaj warte 250k za 15 lat będzie warte 150k i nie zaczarujesz rzeczywistości. Ty z kredytem na 40 lat zapłacisz za nie 500k albo milion bo skoro wziąłeś kredyt walutowy na 40 lat to liczysz się z tym że frank będzie po 10zł i stać Cie na to. Niech tylko wystrzeli wojna w Iraku (już wkrótce) albo Grecja wyjdzie z Euro to zobaczysz co się stanie z naszą złotówką.
Hmm głupoty to ty gadasz inflacja wykańcza nasze oszczędności. A odnośnie tego, że coś będzie warte mniej za ileś lat hmm 15 lat kto wie co się wydarzy za tyle lat? Ja nie wiem i chyba nikt? Dobrze ktoś napisał mieszkania spadają, ale tylko w słabych lokalizacjach, w centrum zawsze i to przez lata będą drogie. Jeśli chodzi o okres kredytowania to się zgodzę 10 lat to maksimum + wkład własny, dzisiaj min. 200 tys. (przy tych cenach nieruchomości, nikt nie sprzeda w dobrej lokalizacji tanio mieszkania!).
OdpowiedzUsuńTrzeba pamiętać, że inflacja jest na korzyść kupujących a nie na korzyść wynajmujących.
OdpowiedzUsuńPrzykład:
Rata kredytu teraz to 2000 zł, ale za 10 lat przy 2.5% inflacji 2000 zł będzie warte tyle co 1500 zł dzisiaj (obliczenia: http://www.inwestuje.info/kalkulator_inflacji/kapital_200000-oprocentowanie_250-okres_120)
Ceny najmu będą natomiast rosły powyżej inflacji. Bo coraz trudniej o kredyt i ludzie będą musieli wynajmować bo nie dostaną kredytu. Ponadto mieszkań w dobrych lokalizacjach będzie ubywać, bo miejsca w centrum jest mniej niż na przedmieściach :)
W powyższym przykładzie proponował bym:
OdpowiedzUsuńWariant III
Skoro mają 50tys, to niech dozbierają 15-20tys i kupią kawalerkę do remontu (24-36m2), który zrobią sami po kosztach w kilka miesięcy z kasy z pracy... przykład z rodziny :)
U mnie jest wariant X:
W wieku 25lat mogę wykupić mieszkanie na dożywocie za 5tys od rodzica, albo kupić ziemię czy kawalerkę i stracić kapitał 70tys. Jednak wolę kapitał niż zaczynać od zera, mimo iż odsetki małe, to do 100tys jakoś urośnie, a przyszłości nie widzę w mieszkaniu (to można wynajmować...) a w własnej firmie ewentualnie zysków z kapitału.
PS. Moim zdaniem źle te kredyty liczycie. Biorąc z pół miliona we dwoje i płacąc 2900-3000zł przez 40lat odda się 7 mln zł bo gdyby tym obracać na dobrych lokatach i podobne to procent składany zrobił by swoje. I tego już nikt nie liczy. Podliczacie inflacje, a zarobku z kapitału już nie.
Wg mnie najlepiej jest odłożyć 20% wkładu własnego kredyt (we właściwym momencie cyklu) i powoli spłacać.
OdpowiedzUsuńMyślę, że za rok będzie dobry czas na kupno mieszkania.
Co o tym myślisz Filonie?
Tylko w obliczeniach nie uwzgledniacie jednej rzeczy - oplat za wlasne mieszkanie. Jezeli, ktos placi 800zl za wynajem plus media, to we wlasnym mieszkaniu zaplaci 300-500 zl oplat + media. Porownanie w stylu: wole placic 800 zl raty kredytu niz 800 zl za wynajem nie ma sensu, bo w tym drugim przypadku zostanie w rece co najmniej 300 zl ekstra, ktore mozna wlasnie zainwestowac nawet w lokate. Za wzgledow praktycznych najlepszy jest chyba model hybrydowy, czyli zbierami jakis znaczacy wklad (ponad 1/3 wartosc lub wiecej) i wtedy bierzemy kredyt na duzo krocej.
OdpowiedzUsuńmaksymalna rata kredytu 1500zł, kredyt w wysokości 200k PLN i mówisz o spłacie przez 30 lat?!
OdpowiedzUsuńOrientowałeś się jak wygląda czy kwoty wyciągnąłeś z kuponu totolotka?
Przy kredycie na 200k na 20 lat płacę w tej chwili ratę na poziomie 1280zł... Przy 30 latach spłaty rata by spadła w okolice tysiąca.
Generalnie jestem za kupieniem mieszkania jak najszybciej na jak najkrótszy okres spłaty. Nawet jak trzeba się przenieść do innego miasta to zawsze można wynająć i mieć kredyt z głowy. Zwłaszcza że teraz mamy świetny moment, bo ceny mieszkań spadły i nawet już w Warszawie można zaleźć 2-3 pokoje w niezłej lokalizacji za mniej niż 250k:)
W jakiej lokalizacji, podaj przykład.
OdpowiedzUsuńDobry artykuł, kredyt i nic więcej http://www.ekonomia24.pl/artykul/707218,936475-Cale-zycie-odkladac-na-dom.html
@Anonimowy
OdpowiedzUsuńLokalizacja mieszkania nie ma wpływu na wysokość raty - ratę się oblicza tylko i wyłącznie na podstawie wartości kredytu i okresu kredytowania!
Jedyna różnica to wysokość oprocentowania i marży, a kredyt brałem w Poznaniu.
===================================
http://hyipearns.wordpress.com/
co za dyskusja, szok! te raty kredytu w wysokosci 800 zł, oszczędzanie po 700 zł miesięcznie na własne mieszkanie... itp, itd... tak czytam, przeglądam i jestem przerażona tym, jak trzeba sie nakombinować, żeby za uczciwe pieniądze kupic w Polsce mieszkanie. ja pracuję za granicą z moim mężem już albo tylko 5 lat [u mnie 3 i pół roku stałego dochodu] a mamy własny, wypasiony dom, super furę i jesli o mnie chodzi to udało mi sie tyle zaoszczędzić, że moge smiało kupic własne mieszkanie... więc ta dyskusja o kredytach i oszczędzaniu jest dla mnie taką ciekawostka i wręcz irracjonalna przypowiastką o tym, czego człowiek może sie dorobić pozostając w Polsce :( życzę wszystkim cierpliwosci i powodzenia, mnie ten artykuł tylko zmobilizował do dalszego oszczędzania i wyciągnięcia z tego pobytu tyle kasy, ile tylko się da, poniewaz powrót do Polski moze okazac sie nieco bolesny finansowo :)
OdpowiedzUsuńMoże mi koledzy coś podpowiecie...
OdpowiedzUsuńMam 21 lat, mieszkam wraz z dziewczyną w domu, u moich rodziców. Prowadzę kilka firm, z czego obecnie wyciągam 11 k, dziewczyna pracuje, ma 4 k.
Wynajem testowałem przez pół roku, szkoda mi było pieniędzy. Mam odłożone 15 k. Zastanawiam się nad odłożeniem około 50-70 k i zakupie w połowie przyszłego roku kawalerki(reszta kredyt, lub pożyczka) w okolicach 250 k(Wrocław), którą bym wynajmował i jednocześnie spłacał. Jeśli nie pogorszy mi się sytuacja(wysokie ryzyko), to za 2-3 lata miałbym ją spłaconą, wtedy, mając już jakąś nieruchomość szukałbym docelowego mieszkania/domu.
Jakieś sugestie, uwagi, może inne rozwiązania?
ten z 10:46 trolluje:-)
OdpowiedzUsuńzarabia 11k a ma odłożone 15k hłe hłe
Moja rodzina jest tak ta z powyższego posta :) Zgadza się wiek, zarobki i akademik :D
OdpowiedzUsuńNiedawno wynajęliśmy mieszkanie.
Jedyne co się nie zgadza z wpisem autora to "oszczędności". Przy takich dochodach i małym dziecku nie oszczędzamy prawie nic z dochodów etatowych.
póki co lepiej wynająć, tyle jest ofert fajnych mieszkań
OdpowiedzUsuńA gdzie inflacja w wersji 2?
OdpowiedzUsuń